Yt Framework

Довольно часто на консультациях в офисах Ассоциации Иммиграционных Адвокатов мы слышим один и тот же часто встречающийся вопрос: Каким бизнесом выгодно заниматься в той или иной стране мира?

Скажем откровенно, вопрос этот очень абстрактен и неоднозначен. Мы считаем, что выезжающий за рубеж предприниматель должен иметь представление о своих возможностях, навыках, предыдущих бизнес проектах и, именно исходя из этих условий плюс специфики страны, искать пути реализации своих сугубо индивидуальных бизнес проектов.

Поэтому нам гораздо проще отвечать на конкретные вопросы по какой-либо сфере деятельности (экономическая целесообразность, соответствие региону, лицензирование, налоги и т. д.), нежели отвечать на вопрос а чем бы нам заняться?

Тем не менее, многолетний опыт работы в области международного права, иммиграции, инвестиций за рубеж позволяет нам дать в данном обзоре довольно приблизительную, но усредненную, унифицированную формулу бизнеса за рубежом для тех, кто не имеет собственной четкой платформы, но стремится реализовать свои планы за рубежом.

Как было сказано выше, пожалуй, единственным усредненным золотым стандартом, функциональным практически везде, является строительство объектов недвижимости с дальнейшей продажей либо сдачей в аренду. Возможен также и вариант покупки уже готового жилья с последующей сдачей в аренду.

Рассмотрим несколько примеров подобных бизнес проектов и вложений.

1. Бизнес, недвижимость в Германии.

2005 год был отмечен самым низким приростом цен за последние 15 лет. Прирост цен за год по официальным бюллетеням составил 8-12% в крупных городах Западной Германии и 11-18% в крупных центрах Восточной Германии. Данная ситуация имела место, не смотря на повышающийся спрос риэлтеров и покупателей из Северной Америки и Великобритании, активно позиционирующих себя на рынке недвижимости Германии. Прибыльность постройки объектов недвижимости составляет 15-18% за период строительства. Эти цифры соответствуют ситуации в обоих частях Германии. А вот цифры годовой доходности от сдачи в аренду жилья разнятся. В таких городах Западной Германии как Кельн, Дортмунд, Франкфурт на Майне, Мюнхен чистая доходность составляет 6-7% годовых. В городах Восточной Германии: Берлине, Лейпциге, Дрездене за счет более низких коммунальных платежей, потребительской корзины и амортизации чистая доходность составляет 10-12% годовых. Если брать цены на жилье в Берлине - столице Германии, то в хороших районах (не периферийных и не элитных) стоимость жилья колеблется от 800 до 1100 Евро за квадратный метр. Не трудно подсчитать, за какое время вложенные деньги будут возвращены после вложений как в строительство жилья, так и в покупку недвижимости с ее последующей сдачей в аренду.

Мы не случайно остановились на двух выше изложенных вариантах. Поскольку вложения в строительство и в покупку недвижимости имеют многолетнюю устойчивую динамику и в целом прогнозируемы с очень высокой степенью вероятности.

Помимо различных финансовых дивидендов, а вернее вкупе с ними возможно также и получение вида на жительство в Германии, что дает множество дополнительных преимуществ. Что в дальнейшем дает возможность получения гражданства Германии (ЕС), а также возможность после получения вида на жительство в Германии перевезти в Европу семью, устроить на обучение детей, без визы перемещаться и жить во всем Шенгенском пространстве. Данные услуги предоставляются нами совместно с бизнес инвестициями, либо каждая услуга в отдельности.

Рассмотрим также подобные варианты бизнес вложений применительно к странам, недавно вошедшим в ЕС, либо находящимся на пороге вхождения в Евросоюз.

2. Бизнес, недвижимость в Словакии.

На рынке недвижимости Словакии после вхождения в Евросоюз отмечается устойчивый рост цен на недвижимость. В частности, в Братиславе и в ее окрестностях, находящихся по направлению к Вене - столице Австрии (от Братиславы до Вены расстояние 40 км), отмечались рекордные показатели доходности от строительства, годового прироста стоимости недвижимости и доходности от аренды жилья. Последний показатель, правда, остался на уровне 2003, 2004 годов и составил 15-17% годовых. Высокая доходность от строительства 28-32% за период строительства, как и годовая доходность от повышения цен на жилье 18-22% обусловлены бумом на рынке недвижимости, вызванном скупкой жилья жителями соседней Австрии, два миллиона которых проживает и работает в Вене, и еще полтора миллиона австрийцев, проживающих в пригородах австрийской столицы и также работающих в Вене. Многим из них, особенно со средним уровнем доходов гораздо выгоднее покупать жилье в Братиславе или ее окрестностях, которое на 20-30% ниже по стоимости, нежели в Австрии. Кроме того, и коммунальные платежи, и стоимость потребительской корзины отличаются в 2-3 раза в пользу Словакии. Учитывая прекрасное состояние скоростной автотрассы между Братиславой и Веной, дорога на работу составляет не боле часа и не представляет для австрийцев и собственно небольшого контингента словаков, работающих в Австрии, никаких проблем.

Вышеуказанные направления бизнеса в Словакии являются довольно интересными, особенно учитывая тот факт, что нашей компанией совместно с Ассоциацией Иммиграционных Адвокатов оказываются услуги по получению постоянной резиденции в Словакии - ПМЖ и ускоренному восстановлению гражданства Словакии (ЕС).

3. Коротко остановимся на возможностях, предлагаемых в соседней со Словакией Чехии.

Учитывая очень невысокую амортизацию, к примеру, налог на большой трехэтажный дом в пригороде Праги или четырехбедрумную квартиру в центральной части Праги не составит более 100-200 долларов США в год, и невысокую стоимость потребительской корзины вкупе с невысокой амортизацией арендного жилья в Праге и ее пригородах, доходность от сдачи в аренду составит 25-30% годовых. Сам прирост цен в год составляет 10-15%.

Прага пользуется заслуженной популярностью среди туристов не только из стран бывшего СССР, но и соседних Австрии, Германии, Швейцарии. Уровень сервиса, качества обслуживания и питание в Праге соответствует западноевропейскому, а вот стоимость меньше в 2-3 раза, нежели в Австрии, Германии или Швейцарии.

Цены на новопостроенную недвижимость колеблются от 1000 USD до 1500 USD (не считая цен на элитное строительство).

Интересны также вложения в такие регионы, как Татры, Карловы Вары, давно облюбованные российскими предпринимателями. В данной стране нашей компанией совместно с Ассоциацией Иммиграционных Адвокатов предлагаются эксклюзивные услуги по получению постоянного места жительства в Чехии. (Читайте нашу статью ПМЖ в Чехии 2 )

4. Рассмотрим на примере Болгарии и Черногории возможности строительства и покупки недвижимости на побережьях соответственно Черного и Адриатического морей.

Болгария за последние четыре года с момента отмены гражданами Болгарии виз для въезда в Евросоюз и официального объявления даты вхождения в ЕС (1 января 2007 г.) проделала путь от слаборазвитой пост социалистической страны до полноправного члена Европейского Сообщества.

Это напрямую отразилось и на ценах на недвижимость. В частности, наиболее разительно в 5-6 раз поднялись цены на Черноморском побережье Болгарии, Варне (Золотые пески) и Бургосе (Солнечный берег). Если в 2000 г. двухкомнатную квартиру можно было найти за 15-20 тысяч долларов, то сейчас стоимость зашкаливает за 100 тыс. долларов.

На сегодняшний день цены, поднятые покупателями из богатых северных стран - Германии, Швейцарии, Австрии, Скандинавии остановились на отметке 800-1200 Евро за квадратный метр. Потолок скачкообразного прироста практически достигнут, и имевшее место в 2005 году и прогнозируемое в дальнейшем повышение стоимости не должно превысить 10-12% в год. Прибыльность сдачи в аренду сейчас находится на уровне 15-20% годовых.

Существенно отличается ситуация в другой Балканской стране - Черногории. Собственно, ситуация в Черногории отражает ситуацию в Болгарии 2000-2001 г. Динамика роста цен на недвижимость в Черногории по прогнозам аналитиков будет определяться в ближайшие пять лет следующими факторами. В начале 2006 года будет проведен референдум об отделении Черногории от Сербии. Разделение этих государств практически автоматически определит дату вхождения Черногории в Евросоюз. Но и в том и другом случае вхождение в ЕС - это вопрос времени как для единой Сербии и Черногории, так и отдельной Черногории.

Кроме того, на примере соседних Хорватии и Словении уже сейчас очевидно, какого уровня сервиса, инфраструктуры, востребованности могут достигнуть аналогичные участки побережья в Черногории.

Если в соседней, более северной, Хорватии стоимость жилья на побережье доходит до 3000-5000 Евро за метр, то в Черногории довольно ликвидную недвижимость можно приобрести от 500-1200 Евро за квадратный метр.

Следует отметить, что взаиморасчеты упрощены тем, что единственной официальной платежной единицей на территории Черногории является Евро и то, что черногорцы понимают и говорят по-русски.

Наиболее выгодным и супер перспективным является строительство гостиниц, коттеджей, домов на побережье. Известные российские компании (Газпром, Лукойл) уже не первый год присутствуют на черногорском рынке недвижимости. Сейчас в Будве строится самая большая на всем побережье гостиница на несколько тысяч мест, и строят ее при финансировании российских предпринимателей.

Стоимость земли в Черногории в зависимости от престижности места и удаленности от моря колеблется от 3 до 200 Евро за квадратный метр. Выгоднее всего покупать землю у прямых продавцов, минуя агентства, строить жилье (возможно привлечение рабочей силы из стран бывшего СССР, так как въезд в Черногорию безвизовый), а затем продавать новопостроенное жилье не только на российском рынке жилья, но и через англоязычные сайты на рынке жилья Западной Европы.

Прибыль, как правило, составляет более 50%. Учитывая, что климат в Черногории очень мягкий, цикл строительства является круглогодичным. Адриатическое побережье в выгодную сторону отличается от черноморского своей экологией, чистотой и первозданностью.

В случае, если Вы планируете сдавать жилье в наем, то, учитывая низкую себестоимость потребительской корзины, низкие налоги и амортизацию, а также немаловажный фактор ограниченности количества объектов недвижимости на Черногорском побережье в отличие от соседней Хорватии, то в этом случае размеры годовой доходности будут выше 30%.

В то же время на рынке земли и недвижимости Черногории существуют, как и везде, свои нюансы. Например, один и тот же объект недвижимости равноудаленный от моря может разниться по стоимости в 3-4 раза. Например, широко рекламируемая и предлагаемая недвижимость региона города Бар мало ликвидна и плохо продаваема ввиду близкого расположения к Албании и расселения на этом участке побережья этнических албанцев.

Более подробно о недвижимости в Черногории и Болгарии читайте в наших статьях, посвященных этим странам и на наших консультациях. В Болгарии и Черногории мы предлагаем также широкий спектр иммиграционных услуг - от получения ВНЖ до восстановления гражданства Болгарии или Черногории.

В данном обзоре мы постарались дать представление о ситуации на рынке строительства недвижимости и покупке недвижимости в ряде стран. Эти варианты ведения бизнеса за рубежом являются наиболее часто приемлемыми и подходят для большинства выезжающих за рубеж. Это дает в некотором объеме ответ на очень часто встречающийся у наших клиентов вопрос: чем там можно заниматься? .

Но, безусловно, лучше, когда каждый в отдельности дает себе ответ на этот вопрос, исходя из собственных возможностей, желаний, навыков и других сопутствующих факторов. Это дает высокую вероятность того, что ответ будет исключительно правильным.