Yt Framework

Вложить средства так, чтобы инвестиции стали самыми «чистыми» в Европе. Почему более дорогая хорватская недвижимость имеет преимущество перед более дешевой черногорской?

Рост интереса инвесторов к Хорватии напрямую связан с динамичным развитием туристического бизнеса в этой стране. Буквально за несколько лет Хорватия выбилась в лидеры европейского средиземноморского туризма. В 2004 году страну с населением около 4,8 миллиона человек посетило рекордное количество туристов — более 7,5 миллиона человек. Уже несколько лет подряд ЮНЕСКО присваивает Хорватии «Голубой флаг за самую чистую акваторию Средиземноморского побережья». Сосновые леса соседствуют здесь с тропическими растениями, а прозрачность воды достигает 50 метров. Кстати, контроль экологической обстановки в Хорватии очень серьезный: на некоторых островах запрещено не только разжигать костры, но и курить. Все это способствует тому, что Хорватия остается наиболее экологически чистым регионом в Европе. Здесь также лучшие в Европе условия для яхтинга.

Все перечисленные достоинства и, соответственно, развитие туризма определили условия, при которых наиболее перспективные инвестиции в Хорватии — это покупка отеля или комплекса апартаментов, а также вложения в жилую недвижимость, цены на которую в преддверии вступления страны в Европейский Союз в 2007 году будут расти быстрыми темпами. Помимо недвижимости, российских бизнесменов привлекают и действующие хорватские компании в самых различных секторах экономики. Сегодня Хорватия занимает третье место в мире по кораблестроению, а большинство производимых кораблей предназначено на экспорт. Самые известные центры этой отрасли расположены в Пуле, Риеке, Сплите. Химическая промышленность сосредоточена в Крке, Риеке, Сплите, Загребе, машиностроение — в Карловаце, Славонски-Броде, Загребе, производство электроники — в Загребе, текстильная промышленность — в Загребе и на северо-западе Хорватии. Определенный интерес для вложения средств представляют также хорватские предприятия по производству отделочных и строительных материалов.

Еще одним привлекательным видом инвестиций является покупка обанкротившихся предприятий. Совсем недавно российский бизнесмен приобрел фабрику по производству обоев в Пазине (Истрия). При этом стоимость оборудования и недвижимости в несколько раз превышала сумму, уплаченную в итоге за бизнес. Аналогичный объект для инвестиций, который пока не нашел своего владельца, — бумажная фабрика (Tvornice papira) из Риеки, особенно ее подразделение Krep papir в местечке Герову (Gerovu). Потенциальный инвестор всего за 155 тысяч евро может приобрести 10 714 квадратных метров земли и строения общей площадью 3245 квадратных метров со всем необходимым оборудованием, защитным бассейном и вспомогательными строениями.

Благоприятный инвестиционный климат Хорватии обусловлен стабилизацией политической ситуации в стране, развитием инфраструктуры европейского уровня. Уже сейчас, будучи гражданином Хорватии, бизнесмен может беспрепятственно путешествовать по большинству стран Европы и получать в них вид на жительство.

Хорватия — страна с высоким уровнем налогообложения. Впрочем, для некоторых видов прибыли предоставляются уникальные налоговые льготы. От налогообложения освобождаются следующие виды доходов:

процентные платежи по займам, инвестициям, вкладам в финансовые институты, государственным кредитам и ценным бумагам;

пенсии, полученные за рубежом;

доходы от прироста капитала от торговли ценными бумагами и другими финансовыми активами;

прибыль собственника от владения недвижимым имуществом, в случае если оно находится в собственности на протяжении более чем трех лет, либо продано супругу/супруге;

наследство и подарки (освобождаются от налогообложения в первой фазе наследования, в остальных случаях предусматривается единая ставка 5 %).

В Хорватии нет налога на имущество. Существенные налоговые преференции распространяются также на владельцев яхт. Все эти финансовые привилегии, наряду с динамичным развитием экономики, изумительной и хорошо сохраняемой природой, а также богатым культурным наследием, делают Хорватию одним из самых привлекательных мест в Европе — как для инвестирования средств, так и для проживания и отдыха.

Куда и как вкладывать?

Итак, в Хорватии наиболее привлекательны для инвестора недвижимость и туристический сектор. Пока что средние цены на недвижимость там существенно ниже, чем в Италии, Испании и других странах средиземноморского региона Европы. Однако эксперты уверенно прогнозируют устойчивый рост цен и сокращение предложений на все виды недвижимости, особенно на уникальные объекты (замки, морские виллы и т. п.) вплоть до вступления Хорватии в ЕС. Уже сейчас среднегодовой рост цен на недвижимость в Хорватии составляет более 20 %. По оценкам хорватских риелторов, цены в ближайшие 2-3 года вырастут не менее чем в 4-5 раз. Даже с учетом того, что Хорватия может не успеть соблюсти все формальности своего вступления до 2007 года и в результате войдет в ЕС только в 2009 году, инвестиции в хорватскую недвижимость обещают высокую доходность.

Хорватское побережье Адриатического моря насчитывает более 1100 живописных островов, некоторые из них продаются в собственность. Цены на землю на островах, составляют 25–100 долларов за квадратный метр, в зависимости от площади и растительности. Стоимость квадратного метра жилья на Адриатическом побережье начинается от 500 долларов. На побережье можно также открыть собственное кафе или гостиницу. Средняя цена проживания в апартаментах на одного туриста — 50–60 евро в день.

Еще одна перспективная для инвестирования схема «полного цикла»: предприниматель покупает сельскохозяйственные или удаленные от автомобильных дорог земли, подводит все необходимые коммуникации и утверждает во всех государственных инстанциях проект застройки. Затем на участке строится жилье. На «выходе» из проекта (при продаже готового жилья) инвестор получает солидную прибыль.

Природно-климатические условия страны исключительно благоприятны для лечения различных заболеваний. Поэтому инвестиционные проекты, связанные со строительством и эксплуатацией оздоровительно-профилактических комплексов, могут быть реализованы буквально в каждом уголке Хорватии. Вот лишь один пример: на острове Паг (Pag) на площади 70 гектаров планируется строительство современного лечебно-профилактического центра, вокруг которого затем разрастется целый городок апартаментов, отелей и других туристических объектов. Высокое качество местных лечебных ресурсов подтверждено специалистами из Мюнхенского университета. Дело за малым — нужен инвестор.

Каков же механизм покупки хорватской недвижимости и объектов туризма? Иностранные инвесторы могут приобрести недвижимость и оформить ее на себя как на физическое лицо только после одобрения министерства иностранных дел Хорватии. Получение такого одобрения может занять до шести месяцев. Впрочем, процесса согласований можно легко избежать вполне законным способом — зарегистрировать хорватскую компанию и оформить покупку на нее. Это позволит также избежать уплаты налога на прирост капитала и налога на передачу имущества при дальнейшей его продаже. В случае покупки инвестором действующей хорватской гостиницы или апартаментов регистрация инвестором собственной компании также выглядит предпочтительной.

Наиболее распространенная схема покупки недвижимости такова: учредитель перечисляет деньги на счет своей компании, оформляя их как заем, предоставленный компании. Составляется договор займа. Затем оформляется сделка купли-продажи. После уплаты налогов происходит окончательная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Объект ставится на баланс компании. Расходы на оформление и налог на покупку составляют в общей сложности менее 10 % от стоимости объекта. Как уже отмечалось, в стране не существует ежегодного налога на недвижимость и на землю. Разовый коммунальный сбор на строительство дома не превышает 25 евро за квадратный метр.

Наряду с покупкой и строительством коттеджей, вилл, апартаментов, мини-отелей и отелей, кафе, баров и ресторанов, интерес для частных инвесторов представляют компании, занимающиеся оказанием сопутствующих услуг туристам:

разработкой и проведением экскурсий, в том числе на джипах (горное сафари);

прокатом автомобилей и яхт;

прокатом водных велосипедов и мотоциклов;

организацией дискотек, спортивных игр и развлечений, включая дайвинг, прыжки с парашютом и пейнтбол;

предоставлением косметических и некоторых медицинских услуг и т. п.

Кроме того, весьма прибыльным является строительство яхт-клубов со всей сопутствующей инфраструктурой (заправкой, сервисом и ремонтом, уборкой, снабжением частных яхт питьевой и технической водой и продуктами и т. д).

Трудности инвестора: хорватский вариант

С какими трудностями столкнется инвестор при вложении средств в хорватскую недвижимость?

Главная и основная проблема: хотя предложение на рынке существенно превышает спрос, на продажу нередко выставляются объекты по завышенным ценам. Как только покупатель проявляет интерес к тому или иному объекту, собственник чаще всего реагирует повышением цены.

И все же землю на побережье и дома с прилегающими участками значительно выгоднее покупать в Хорватии, чем, например, в Испании, на которую нередко обращаются взоры инвесторов, желающих вложить средства в недвижимость. В Испании — при сопоставимых ценах — более «качественные» предложения представлены в секторе многоквартирных домов и квартир в жилых комплексах. К тому же хорватское правительство, в отличие от испанского, ведет настоящую войну против «апартаментизации» и «бетонизации» домов на побережье.

Еще одна причина, по которой цены растут быстрее реального спроса: владельцы недвижимости в Хорватии умеют ждать своего покупателя. Они не спешат с продажей, так как мало переезжают и не часто меняют свой социальный статус. Они, как истинные «адриаты» из известной притчи: «сидят под пальмой и ждут, когда клюнет рыбка», то есть когда появится более сговорчивый покупатель.

Процесс ценообразования на недвижимость в Хорватии находится под преобладающим влиянием субъективных факторов. Скажем, иностранные инвесторы чувствуют в Хорватии большую защищенность своих инвестиций, чем в соседней Черногории. В итоге цены на недвижимость в Дубровнике в два раза выше, чем на достаточно престижном острове Святого Стефана в соседней Черногории. Действительно, в старинных каменных домах Дубровника с видом на море один квадратный метр стоит не менее 3-4 тысяч евро, в Цавтате — не меньше 1–3 тысяч. В то же время средняя стоимость одного квадратного метра жилой площади на острове Святого Стефана — 2500 евро, а квадратного метра земли под строительство — 300–350 евро. В Черногории все еще можно купить неплохой каменный дом с видом на море за 10–20 тысяч евро.

В настоящее время только 30 % хорватских земельных кадастров переведены в электронный вид. Кроме того, значительные сложности для инвестора создает бюрократическая волокита при оформлении документов на недвижимость. Все это нередко приводит к тому, что окончательное оформление сделки может затянуться на срок до 2,5 лет.

Впрочем, проблем, сопутствующих вложению средств в недвижимость, буквально с каждым месяцем становится все меньше и меньше. Это связано с четкой и планомерной деятельностью хорватских властей по приведению законодательных норм и экономической инфраструктуры в соответствие с общеевропейскими стандартами.

Достаточно активные игроки на хорватском рынке недвижимости — агентства из соседней Словении. Они работают не только на рынке туризма, но и владеют многими апартаментами и отелями. К преимуществам словенских агентств можно отнести обширные маркетинговые наработки и хорошее знание местной конъюнктуры. Излюбленное направление деятельности словенских риелторов — реставрация старинных каменных домов в Истрии и Далмации с последующей продажей их на вторичном рынке.

Существует определенная взаимосвязь между динамикой цен на недвижимость в различных областях Хорватии и туристическими потоками. Более обеспеченные туристы и инвесторы из Северной Европы, Англии и США предпочитают отдыхать и выбирать объекты для вложения средств в Южной Далмации (Дубровник, Цавтат, Трогир, Башка Вода и т. д.). А значит, цены в этом районе растут быстрее, чем в Истрии и Кварнере. По аналогичным причинам в ближайшее время прогнозируется значительный рост цен на недвижимость в северной части Адриатики.

Налоговый режим

В Хорватии действует двухуровневая система налогообложения прибыли. Базовая (республиканская) ставка налога на прибыль — 20 %. Для компаний, ведущих свою деятельность в дотационном и полностью разрушенном во время войны городе Вуковар, налог на прибыль составляет от 5 % до 15 %. Для компаний, ведущих свою деятельность в свободных (безналоговых) зонах, ставка данного налога снижена до 10 % или даже до 0 %. Кроме того, в зависимости от объемов инвестиций и числа нанятых сотрудников, компания может получить весьма существенные налоговые льготы сроком на 10 лет. Туристические компании в индивидуальном порядке могут добиться продления срока льготного налогообложения более чем на 10 лет.

Предельный уровень муниципальных налогов в городах, численность населения которых не превышает 30 000 жителей, ограничен 12 % от прибыли компании. В городах, где проживает больше 30 000 человек, — 15 %. А в Загребе дополнительные муниципальные налоги могут доходить до 30 % от прибыли компаний.

Существует также налог на дивиденды, роялти и проценты, взимаемый у источника. Однако его можно избежать, используя компании, зарегистрированные в странах, с которыми заключены cоглашения об избежании двойного налогообложения. Хорватия подписала подобные соглашения с 30 странами, еще 6 соглашений должны вступить в силу в ближайшем будущем.

Налог на добавленную стоимость (НДС) составляет 22 %. Он не распространяется на молоко, медикаменты, книги, научные журналы и ряд других продуктов и услуг (например, на сдачу номеров в отелях и яхт в прокат). Кроме того, в Хорватии существует семь зон свободной торговли — Загреб, Риека, Плоче, Пула, Сплит, Задар и Буковар, — где компании могут заниматься производством и перепродажей товаров, оптовой торговлей, осуществлять банковские и другие финансовые операции, а также страхование и перестрахование имущества и физических лиц по договоренности с администрациями этих зон. НДС здесь равен 10 %.

Резиденты Хорватии обычно платят подоходный налог, ставка которого составляет 15 % для граждан, чей ежемесячный доход не превышает 3000 кун (405 евро); 25 % — для граждан с доходами от 3000 до 6750 кун (912 евро); 35 % — для граждан, имеющих доходы от 6750 до 21 000 кун (2837 евро); и 45 % — для лиц, чей доход превышает 21 000 кун.

Как получить вид на жительство?

Иностранцы, проживающие в стране более трех месяцев, должны получить временный вид на жительство. Граждане, имеющие яхты в гаванях Хорватии, арендующие или владеющие жильем или долями в компаниях данного государства, также должны получить разрешение на пребывание в стране. Причем гражданин — обладатель разрешения на проживание не обязательно становится налоговым резидентом.

Налоговым резидентом Хорватии становится любое лицо, проживающее в стране не менее 183 дней в году при обстоятельствах, указывающих на то, что его визит в страну не является временным. Гражданин также является налоговым резидентом Хорватии в случае владения недвижимостью на территории страны. Подобное «условное проживание» является довольно привлекательным для иностранцев, желающих иметь юридическую резиденцию в стране без необходимости фактического присутствия в течение минимального периода времени. То есть бизнесмен может являться одновременно налоговым резидентом Хорватии и какой-либо другой страны.

Постоянный вид на жительство может быть предоставлен следующим гражданам:

иностранцам, проживающим в Хорватии и имеющим временное разрешение на проживание или ведение трудовой деятельности на срок не менее пяти лет и постоянно пользующимся им;

иностранцам, имеющим временное разрешение на проживание или ведение трудовой деятельности и состоящим в браке с резидентом Хорватии в течение по крайней мере трех лет;

иностранцам, имеющим временное разрешение на проживание или ведение трудовой деятельности и состоящим в браке с другим иностранным гражданином, имеющим постоянное разрешение на проживание в течение по крайней мере трех лет.

Право на постоянное проживание предоставляется также детям до 18 лет в сопровождении родителей. Гражданство Хорватии может быть предоставлено по происхождению, при рождении на территории Республики Хорватии и путем натурализации.

---

Читайте:
Гостиничный бизнес за рубежом Малый бизнес за рубежом Имеет ли смысл открывать бизнес за рубежом? Покупка бизнеса в Европе: что, где , почем? Малый бизнес в Европе